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土地市场明显降温

各地土地市场明显降温,土地流拍率大幅抬升。伴随销售增速下挫、房企资金承压,多数房企对拿地投资的态度趋于谨慎。

年中以来,各地土地市场明显降温,土地流拍率大幅抬升,对未来房地产市场产生哪些影响呢?

截至9月底,已有15个城市完成第二轮集中供地,各城市溢价率得到明显控制。15个城市的平均土地溢价率为4.9%,较首批大幅下降11.9个百分点。溢价率下降的同时,多数城市土地流拍现象也更明显,15个城市的平均土地流拍率为26%,较首批流拍率大幅抬升19.6个百分点。伴随流拍率上升,15个城市二批供地成交面积、成交金额分别较首批环比大幅下降23.6%、21.7%。

集中供地试点城市以外,全国范围的土地市场已全面降温,全国土地成交面积从年中以来持续负增长,且降幅趋扩大。9月,百城土地成交面积两年复合增速为-20.7%,较6月高点大幅下滑38.7个百分点,连续3个月负增长。成交面积大幅下滑,主要由于需求疲弱;从流拍率来看,9月百城土地流拍率达到65.5%,创2008年以来新高。

从不同能级城市来看,二三线城市土地市场降温更明显。9月,从百城土地市场成交情况来看,一二三线城市的土地流拍率分别达到27%、86.4%、55.1%,较6月大幅提高10.7、60.7、43.1个百分点;其中,二三线城市的土地流拍率创历史新高。伴随流拍率上升,二线、三线城市土地成交面积,两年复合增速分别由6月的11.1%、5.4%,大幅下降到9月的-12.8%、-48.1%,连续三个月负增长。

贷款集中度考核新规下,居民按揭贷款供给受限明显,9月居民中长期贷款,同比减少1695亿,连续五个月负增长。按揭受限下,商品房销售面积增速持续下挫,9月地产销售额、销售面积,两年复合增速为-1.2%、-3.5%,增速连续五个月下滑。

伴随销售增速下挫、房企资金承压,多数房企对拿地投资的态度趋于谨慎。从2021年重点上市房企半年报来看,房企投资积极性指标,拿地面积与销售面积比值明显下滑;2021年上半年,重点上市房企地销比平均值为22.9%,较2020年大幅下滑4.2个百分点;销售下滑,投资态度转谨慎下,三季度上市房企土地购置面积、土地投资额,两年复合增速分别为-23.9%、-15.7%,较二季度下降超过40个百分点。

随着融资环境收紧、销售下滑,部分民营房企债务风险发酵;2021年以来,首次违约房企数量和债券规模均突破历史新高;债务风险发酵下,民营房企外部融资环境进一步恶化,加剧了部分民营房企投资拿地的观望心态;从第二批集中供地情况来看,民营房企参与度大幅下降,拿地数量占比由第一批的54.7%,大幅下降到13.9%,创历史新低。

7月以来,三线城市房价环比连续三个月下降,土地出让收入大幅下降;在“稳地价、稳房价、稳预期”政策目标下,部分城市“因城施策”有所调整;岳阳、鄂州、孝感等十个城市住建局发布限跌令,稳定房价;哈尔滨住建局,在10月对楼市出台“十六条”政策,为符合条件的购房人群提供一次性购房补贴、降低土地增值税。

虽然部分城市“因城施策”有所微调,但2016年后地产调控思路已转为“长效机制”;2020年下半年以来,长效机制进一步完善;“三道红线”、贷款集中度等政策,约束金融资源向地产集中,将持续调控房企融资与居民按揭贷款供给;土地两集中出让制度,规范土地拍卖流程,抑制土地金融化;各重点城市,出台二手房指导价格制度,严控二手房交易环节。

从过去经验来看,土地出让收入或为预判政策拐点指标。地产销售低迷将拖累房企拿地意愿,进而影响地方土地出让收入;而土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分;土地流拍增加,加剧地方政府的财政压力。

(作者为开源证券首席经济学家)

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