会员登录|会员注册 2021年10月21日 星期四

华泰证券:如何看待“房”风险

房地产引发系统性风险的概率较小但对经济增长负面作用正在体现,美元债、地产供应链、银行股首当其冲。

近期个别房企负面信息发酵、第二轮重点城市土拍冷淡、楼市销量快速下滑、部分房企打折卖房等,房地产行业景气度快速下行、供需两端压力凸显。房地产行业链条长、且连接着财政与金融,正成为基本面最大的风险源。 眼下地产压力很大程度与政策严控有关, 预计定力仍存,关注房贷额度和土拍规则会否微调,房产税试点扩大是大势所趋 。 我们认为房地产引发系统性风险的概率较小但对经济增长负面作用正在体现,美元债、地产供应链、银行股首当其冲, 关注“剩者为王”型房企, 而经济下行房地产链条融资需求急剧萎缩,从基本面和缺资产等角度仍利好债市。

土地遇冷源于政策磨合

土地市场走冷与体系化调控政策叠加有关。供给端(开发)政策看,融资收紧限制了房企扩张速度,集中供地削弱了拍地资金周转效率,近期土拍规则又提高了资金来源限制与保证金比例,还通过拿地销售比限制了部分房企拍地资格。需求端(销售)政策看,按揭贷款额度管控、经营贷消费贷违规严查,以及近期多地升级购房政策等措施,销售快速下滑。供给端政策目的是规范土拍市场、稳地价,因此主动压降了土地市场需求力量,而需求端政策目的是规范楼市、稳房价,但影响房企回款,拿地能力与意愿弱化。

谨防连锁反应和溢出效应

对于房企,“融资收紧、回款下滑->债务风险->评级下调->金融机构对地产授信更谨慎”或形成恶性循环甚至预期自我实现;对于房地产链行业,既面临需求下滑等经营压力,也出现应收款难以回笼、再融资难度加大等流动性困境;对于居民部门,交房不确定性增大、房价预期转负面,并且房地产链的就业和收入受冲击,购房与消费意愿都受抑制;对于商业银行,面临坏账风险、融资需求下滑等冲击,风险偏好降低,缺资产问题加剧;对于地方政府,土地财政面临压力,基建更加缺少资金来源。我国居民资产负债表健康,阻挡负反馈的关键在于稳定房价,个别房企问题引发系统性风险的概率小。

政策可能保持定力、局部微调

眼下地产行业压力很大程度与政策严控有关,政策设计本意是调结构、防风险和保民生,而地产过冷可能带来次生风险、政策本身处在试点阶段,也需要根据现实反馈作调整。不过,房地产去金融化等是长期任务,摆脱土地财政依赖和地产投资依赖都是目的,预计保持定力、局部微调,例如按揭额度适当增加、土拍下调保证金要求和参与门槛、因城施策放开落户与购房限制、加大保障房建设对冲力度等,不过房产税是改革任务,年内扩大试点概率高。

房地产市场展望

若政策不调整,因按揭房贷额度不足,今年四季度商品房销售仍将较快下滑,房企回款难。融资端在个别房企债务风险发酵和政策管控下,仍被动收紧。投资或随资金面收紧而加速放缓。预计四季度销售额和投资同比分别-26%和-6%。明年跨年后房贷额度充裕改善房企资金面,但销售景气可能不足,房企保生存压力大,补库存意愿弱,叠加今年土地储备不足、行业出清等,预计明年销售额和投资同比分别2%和-2%。如果年内按揭额度适当放宽、加快保障房建设对冲,同时也扩大房产税试点的政策组合下,预计今年四季度销售额和投资同比分别-17%和2%,明年分别为2%和3%。

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