代表公司：华侨城

华侨城（000069.SZ）模式的主要特点是人造旅游+地产。通过打造知名的主题公园，将荒滩野岭变成旅游胜地，带动周边地价抬升，开发旅游主题的高端房地产。旅游为先导，旅游“带靓”环境，环境带旺地产。

在地方政府眼里，华侨城更像是城市运营商的角色。主题公园的建立不仅仅是为旅游带来亮点，还起到带动区域经济发展的作用。随着主题公园的落成，环境质量的大幅度提升，周边关联行业，酒店、娱乐、零售、服务性行业的进入，将造成区域的结构性变化，引领各行各业在该地区投资。

以前，华侨城集团很少参与土地公开交易的竞争，拿地多为协议转让方式。1999年华侨城集团将建设管理权限移交深圳政府，通过协议方式为城区的部分建筑面积补交了17.7亿地价。随后，华侨城集团于2004年先后在北京和上海获得了大片开发建设用地，也是借助“旅游地产”的开发理念和华侨城区的品牌效应，通过协议方式以“零地价”获取土地的。

2004年8月31日后，国土资源部终止了协议出让土地，规定所有土地出让均需通过公开招拍挂。从此，华侨城以低成本获得土地的可能性大大降低。一方面使得成片开发缺乏必需的土地资源供给；另一方面，也使得已经形成的集策划、规划、建设、管理于一体的运作方式难以实现。

目前，上海欢乐谷便遭遇拿地尴尬。项目总用地面积约2500 亩，规划旅游项目占地约1650 亩，地产项目占地约850 亩。旅游项目总体工程早在2006 年便开始动工，并于日前对外营业。而做地产的地块需要通过招拍挂形式取得，受目前松江区用地规划指标的限制，迟迟没有拿下。

2月12日，华侨城在上海以70.2亿元的天价从民企联合体手中抢得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块。该地块成交楼板价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，加冕新一任全国单价地王。

硬靠山：父母包办

代表公司：信达地产

用不着往外找，家里宝姐姐林妹妹够用好几年。

信达地产（600657.SH）也是开发商中的异数。

信达地产实际控制人中国信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。这使得信达地产不仅能从各银行，特别是建行获得较便宜的金融资源，而且拿地方面也屡屡受到母公司的眷顾。

信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发业务进行整合后实现了整体上市。这些公司最早属于中国建设银行下属三产企业，具有较长的房地产开发历史，后来由于政策限制均从银行资产中进行剥离而进入信达资产管理公司。

2009年注入的资产共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300 万平方米，可开发建面510 万平方米，这部分资产约有78%的土地是在2001－2006 年获得的，平均土地成本最多不超过1200元/平方米。这些土地主要分布于宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12 个城市。其中成本最高项目的楼面地价不超过2000 元/平方米，而公司项目的整体销售均价约为5000元，这保证了公司的利润率水平。

从公司历史可见，主要资产来自于整合建行剥离的资产。今后发展中这也将是信达地产获取低价土地的一条重要通道。

管理层接受《证券市场周刊》采访时透露：“信达资产剥离银行的不良资产中，一些权属不清晰或者过于零碎的地块条件不成熟，不适合打包注入上市公司，但还是有些比较优质的资产，如某些地产公司的债权和比较完整的地块，将来不排除注入上市公司。上市公司也会积极争取从集团获取这样的优质资产，这是除了招拍挂以外，公司获取土地的重要路径。信达投资旗下的另一上市公司同达创业，地产业务也接近尾声，今后集团将把信达地产作为唯一的地产上市平台。”

尽管信达资产面临十年大限，转型迫在眉睫，但总裁田国立曾明确表示，“转型不是转行，信达必须坚持以不良资产处置经营和托管重组为主业，积极拓展多元化的金融服务业务。”

因此，信达地产的“好姻缘”还将源源不断。■