“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”2月27日，国务院总理温家宝在新华网访谈室与网友交流时这样表示。
就在温总理表态的前两天，国家统计局公布《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，2009年全国70个大中城市房屋销售价格较2008年上涨了1.5%。而不久前，全国工商联房地产商会REICO工作室发布报告，显示2009年全年，全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，创历史新高。
面对房价的不断攀升，国务院分别于2009年12月14日、2010年1月7日出台了“国4条”和“国11条”政策，调控房地产市场。随各地亦纷纷跟上，出台相关执行细则，一场全国性的房地产调控大幕拉开。
从中央到地方
2009年12月14日的“国4条”出台，给了市场一个清醒的信号，对于房地产的调控和收缩开始了。
“国4条”对增加普通商品房供应、支持居民自住型和改善性住房、加强市场监管、继续大规模推进保障性安居工程等四个方面做出了规定。《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，分十一条详细规定了调控的方向和方式，号称“国11条”。
“国11条”第三条表示：“加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”
改善性住房一说消失了。北京版“11条”、广东的“粤4条”，都没有提及改善性住房。北京大学房地产研究所所长陈国强对记者表示，目前，我国大部分城镇居民已经解决了住房问题，但改善性的住房仍然是良性的需求。
当然，目前也有一些地方仍然在执行改善性购房和投资、投机性购房区别化的政策，上海的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，对改善性住房执行一套房优惠政策，即首付最低为总房款的20%，利率7折优惠等。南京的20条新政中，政府给予改善性住房及第一次购房总房款0.5%的补贴。
上海、南京两地的房地产政策是基于“国4条”出台的，出台时间都是在2009年的12月份，还没来得及出台基于“国11条”的执行细则。相信在未来一段时间内，各地新的执行细则仍将陆续出台。
四面楚歌的楼市狂潮
除了“国4条”和“国11条”的规定之外，2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等5部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。6天之后的12月23日，财政部、国税总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，该文件恢复了2009年之前对于二手房买卖的税收政策。
这些政策日后在各地方的执行细则中得到了各有侧重的体现。例如北京市便强调了土地出让金的五成首付比例，而上海市则更强调二手房买卖的税费问题，并表示还将恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。
北京的“国11条”指出，2010年北京政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
陈国强坦言，50%是一个非常大的比例，这表明了政府在解决中低收入家庭住房问题上的决心。但是中原地产三级市场研究部则从政策中“嗅出”了其他的方向，政策性住房的比例增加，则意味着商品房供应将不会明显增加，这种预期使得商品房用地的价格仍然高企。
中原地产的嗅觉很快就得到了证实。1月份，北京市总成交土地为26块地，总建筑面积为2823547平米，总成交金额为132.46亿元。平均楼面均价为4691.4元每平米，溢价率为150.4%，在成本高企的情况下，商品住宅的价格很难下调。
与北京不同，广东将政策的侧重点放在了打击开发商囤房方面，广东省要求各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。
而南京则收缩了公积金贷款，自2月23日起，将个人住房公积金最高可贷额由原先的30万元调整为20万元，同时暂停办理公积金贷款的再次申请。
调控除了“政策手”，还有一手那就是“处罚手”。1月份，北京市国土局公布了19家涉嫌囤地的开发商名单，并暂停了包括大龙地产在内的8家房地产公司的拿地资格，其后不久大龙地产未按时支付土地出让金余额的天竺地王项目被收回，2亿元定金被政府罚没。2月份，北京市建委对7家房地产公司及2家中介机构进行处罚，北京市规委则对13家擅改规划的房地产企业进行处罚。