转型为专业投资公司的中国宝安，花费如此耐心和资金收购必然有所图，从其后期不顾股价飙升而坚决买入的态度来看，绝对不是其收购早期所说的“调整存量证券”，作为深鸿基的同城公司，且同属地产行业，中国宝安对深鸿基可谓知根知底，其看中的必然是深鸿基的内在价值。

根据深鸿基2008年年报披露，公司的房地产业经过漫长的投入期，已经进入即将收获的阶段。目前的深鸿基就是一棵即将硕果累累的桃树。

首先是深圳草埔鸿基花园二期“鸿翠苑”项目，该项目占地8581平米，建筑面积42395平方米，主体建筑为A/B两栋，2008年11月底已经完成主体建筑封顶，并进入楼盘销售前期准备阶段。最新的情况是该项目已经开始销售，市场成交均价每平米10500元。

其次是西安“鸿基新城”经济适用房一期项目，该项目占地1053亩，总建筑面积118万平米。在年报报告期内，该项目中26#地块全面开工；包括37栋楼宇及南区地下车库、西区开工建设，27#地块的地质勘察、征地拆迁工作也取得一定进展。截至年报报告期末，已经完成11栋楼宇主体建筑封顶；3栋楼宇开始主体施工建设；17栋楼宇完成桩基基础施工；另有3栋楼宇及南区地下车库配套工程完成部分桩基基础施工。最新的情况是该项目已经开始销售，成交均价为每平米3270元。

另据从西安市有关部门取得的资料，鸿基新城项目在规划中总占地面积3789.41亩，其中规划建设用地2985.96亩，规划建设面积360 多万平方米，项目分3期约6年时间建成。这意味着未来三年内，鸿基新城将给深鸿基提供相当规模的利润。

另外还有西安“鸿基·紫韵”项目，该项目是个别墅项目，占地面积约10万平方米，建筑面积约25万平方米，项目分南北两期进行开发。年报报告期内该项目1-10#楼、32#楼、会所(29#楼)开工建设，开工建筑占地面积约3.1万平方米。截至年报报告期末，已经完成6-7#、10#、32#楼主体结构施工、会所(29#楼)主体结构施工及外墙装修工程；完成1-5#楼地下室施工。最新情况是该项目已经开始销售成交均价为每平米12000元。

从上述资料来看，过去两年深鸿基的主要精力都放在了西安，经过两年多的准备，2009年开始，之前投入的各个项目均已进入销售阶段，难熬的投入期已经渡过，目前正是收获的季节。

根据测算，在2009年度深鸿基的地产业务将给公司带来丰厚的回报。

据《证券市场周刊》致电“鸿翠苑”售楼处以及有关房地产网站信息比对，该项目目前平均成交单价在10500元/平米，销售状况良好，由于该项目规模较小，仅有4万多平米，受益于华南地产行业的回暖，在2009年内完成销售并结算问题不大，取保守净利润率20%计算，结算该项目将取得0.89亿元净利润，合计每股0.189元。

鸿基新城是号称中国西部最大的经济适用房项目，是西安市的重点工程，由于体量庞大，深鸿基计划分6年完成总计360万平米的建设与销售。其中第一期118万平米如深鸿基2008年年报中所述，项目接近完工，预计2009年能够有60万平米投入销售。根据本刊致电售楼处以及有关房地产网站的信息比对，该项目成交均价为3270元/平米。

对该项目的净利润率估算上采用20%，这是个折中的利润率。经济适用房的销售单价较低，但是其取得土地的成本也非常低，有资深地产人士介绍，经济适用房的净利润率在15%-30%之间，以从事规模性经济适用房开发为主要业务之一的天房发展（600322）年报所显示的数据为例，其经济适用房的毛利率为12.8%。而据目前本刊获得的数据来看，鸿基新城的经济适用房净利率可能不低于20%。

据深鸿基年报披露，整个鸿基新城的计划投资总额是70亿元，相对360万平米的总量，合计每平米开发成本是1944元，虽然3270元的销售单价并不高，但是仍有超过40%的毛利。另外据西安方面的可靠消息来源，鸿基新城项目因为拿地时间早，体量大，并且是政府非常重视的一个项目，因此深鸿基的拿地成本仅为50万/亩，1.5倍容积率下，楼板成本不足540元/平米。因此我们选取20%作为净利润率相对保守，依此计算2009年销售的60万平米，可得39240万净利润，合计每股0.83元。

鸿基.紫韵有别墅和高档住宅的综合项目，据本刊通过电话向销售人员了解，目前住宅成交均价8000元/平米，都是130-220平米的大户型，别墅是200平米以上，300万元一套起。根据与销售人员的交流，目前别墅项目销售情况还不错，但是住宅项目由于价格偏高，进度较慢。

根据网上公布的成交均价每平米12000元计算，紫韵项目将实现30亿元的销售收入，因为该项目属于利润率较高的项目，故给与30%的净利润率，预计完成销售结算后，将获得9亿元净利润，合计每股1.91元。鉴于目前销售进度较慢，预计该项目要到2010年才能全部销售完毕，因此在2009年年度能提供EPS0.5元是比较现实的估算。

因此，有这三个项目做保证，深鸿基2009年至2011年的EPS合计可为5.3元。

深鸿基2008年年报和2009年第一季度季报也显示，预收款项比年初增长299％，存货中在建工程已经有9.34亿元，这就证实上述项目确实在进行销售，且进入良好的银行贷款和销售回款阶段。

如果深鸿基在2009年度顺利实现项目结算，对应中国宝安总投资4.5亿元（合计每股不足5元）的收购成本，这笔投资相当划算。而与其他地产公司相比，有的地产公司会通过不断购买新土地，增加新的工程建设的方式增加成本，以达到控制利润释放的目的，对于中国宝安来说，入主深鸿基本来就是冲着被市场低估的价值而来，作为公司新的大股东，不释放价值，股价就无法发生改变，那它的投资就没有价值。

不得不说，中国宝安真是做了笔好买卖。■