净负债率大幅下降 融信中国开启稳增长新阶段
2020年3月30日 11:17

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3月24日,融信中国(3301.HK)发布2019年业绩报告,在营收和净利润大幅增长的同时,公司净负债率大幅下降至70%,这成为公司年报的一大亮点。  

融信中国快速扩张带来的高负债率一直为市场所诟病,但实际上房企在达到规模过程中无法避免高杠杆模式。在完成规模化后,降杠杆也就顺理成章了。融信中国规模扩张同时,净负债率持续下降,直至如今回归正常。

销售跨越千亿元后,融信中国开始进入均衡增长新阶段。在经历了多年的高负债扩张后,如今杠杆率降至正常水平的融信中国可以用更加稳健的姿态驶过万重山。

净负债率改善超预期

融信中国年报显示,2019年公司实现营收514.63亿元,同比增长了49.75%,净利润达到58.94亿元,同比涨幅更是达到了69.78%。

同时,融信中国宣布每股派息0.6港元。与上一年每股0.365港元的分红相比,公司的分红提升接近65%。对于注重分红的港股投资者来说,这应该是一个实实在在的超预期利好。

更让市场惊喜的是融信中国的净负债率大幅下降。2019年公司的净负债率为70%,比2018年的105%大幅下降了33.33%,较2019年上半年的77%继续走低。

早在2019年3月份举行的2018年业绩发布会,融信中国就表示2019年公司的净负债率目标是70%-90%。如今来看,公司不仅兑现了承诺,而且将净负债率降至70%的最低水平,可以说是超预期兑现承诺。

曾经,高企的净负债率是融信中国的一大弊病。2014年融信中国的净负债率超过15倍,上市前的2015年也有2.47倍。上市后的2016-2018年,融信中国的净负债率分别为98%、159%、105%。即净负债率基本在1倍左右,

从2017-2019年的3年时间里,融信中国的净负债率画出了一条完美的下降曲线。这要得益于公司在规模扩张的同时,执行审慎的财务政策,良好的债务成本控制能力。

高杠杆并不是洪水猛兽。对于房地产而言,规模有多么重要已经毋须多言,可以说,没有规模就没有一切。对于销售规模已经约16万亿元的房地产行业来说,市场空间可以容纳多家优秀企业并存。因此,在行业洗牌来临前博得一个好位置尤为关键。

对每一家房企来说,销售金额破千亿都是一个里程碑。庆幸的是,2018年融信中国成为销售过千亿元的约30家房企之一。而且公司是以翻倍的速度增长冲上千亿元的,黑马成色十足。

2015年融信中国的签约销售首次过百亿元达到119.17亿元,之后公司连续翻倍增长。2016-2018年签约销售分别为246.39亿元、502.34亿元、1218.84亿元。

在规模化的过程中,高杠杆成为必然选项。不难发现,能把企业迅速做大做强并脱颖而出的民营房企,几乎都采用了高杠杆的经营模式。

通过高负债实现有质量的快速增长,在规模达到一定水平后开始逐步降杠杆,这是企业在不同发展阶段的不同选择。在达到千亿元规模之时,融信中国已经开始有意识的控制自己的负债规模。

首先,从公司的借款规模来看,2017-2019年融信中国的借款总额分别为694.54亿元、625.33亿元和631.78亿元。也就是说,在销售规模翻倍增长的同时,公司的借款并没有大幅增长甚至开始小幅下降。

其次,现金储备大幅增加。2017-2019年,融信中国的现金储备分别为205.17亿元、249.96亿元和343.09亿元。与2017年相比,公司现金储备增加超过百亿元,涨幅接近70%。

房企资金主要来自销售回款和借款增加。融信中国借款不但没有增长甚至有所下降,公司拿地力度也并未减弱。因此公司在签约销售翻倍增加的同时,现金回款同样优秀。

对于融信中国净负债率的大幅下降,机构也有预期。西南证券之前就指出,公司大力优化债务结构,短期债务占比下降,净负债率的降幅超出市场预期,公司的安全性明显提升。

稳增长新阶段

签约销售是房企的先行指标,营收和净利润是前期销售的确认。由于早前签约销售的高增长,融信中国的盈利自然同样亮眼。

2019年,融信中国的归属核心净利润为31.82亿元,较上一年增长了27.27%。实际上,公司归属核心净利润3年时间就已经实现了接近两倍的增长。

2017-2018年,融信中国归属核心净利润分别为11.58亿元和25亿元。即2019年的归属核心净利润较2017年涨幅高达174.78%。核心净利润能有如此快速的涨幅,在港上市的内房股中这并不常见。

与内地不同,香港资本市场更加注重利润中的“核心净利润”。它主要是将公允价值变动损益、汇兑损益等等利润扣除,简单理解类似于A股中的“扣非净利润”。

核心净利润的高增长受益于公司交付面积的大幅增加以及稳中有升的毛利率水平。2017-2019年,融信中国的毛利率和净利率逐年提高。虽然市场担心前期的高价拿地会对融信中国的利润造成侵蚀,但从目前的结果来看,公司的核心盈利能力并未受到明显影响。

2018年融信中国签约销售首次破千亿元,公司成为千亿房企俱乐部中的一员。在达到一定规模后,融信中国开始更加注重稳健增长。2019年公司的签约销售首次放缓了增长,提升稳定性、追求有质量的发展成为公司当下的重点。

从土地储备上可以看出一些端倪。公司拿地更趋于理性。2017-2019年,公司新增土地储备1482万平方米、478万平方米和731万平方米。2019年末,融信中国的平均成本约为6648元/平方米。公司目前签约均价为21583元/平方米,拿地销售均价比约为30%,保证了公司的盈利空间。

2019年公司全年合约销售面积约为655万平方米,截至2019年年底,融信中国土地储备总建筑面积约为2700万平方米,。参考这样的销售速度,公司现有的土地储备以及后续适当补充土储并不妨碍公司继续稳增长。

不过需要注意的是,在融信中国约2700万平方米土地储备中,有380万平方米属于持作出售已竣工物业。即这部分土地储备属于已完工项目,连续两年在较高位置,融信中国需要加大销售力度来降低土地储备中已完工项目的占比。

 

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