地产调控 十字路口
2018年12月7日 15:28

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调控政策边际将随经济下行而持续改善,但应多为“因城施策”的微调,而难有全局性的放松。  

本刊特约作者 陆翔/文

随着房地产市场价量齐降,房地产市场调控频次也呈现明显的下降态势。

据中原地产统计,11月以来,各地房地产调控政策发布约20次,相比之前每月平均40次的水平明显减少。而且,在11月份成为2018年全年房地产政策发布最少的月份的同时,除苏州的限购升级外,大部分城市关于楼市的相关政策均是以重申之前的调控或是强调落实已有政策为主。

而此前国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况显示,1-10月,中国房地产开发投资同比增长9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点。

房价方面,按照国家统计局公布的2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据,从环比看,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比9月份扩大0.1个百分点。

在土地出让方面,随着土地市场热度减退,土拍溢价率逐月下降,流拍土地数量明显增多。以北京为例,根据统计,2018年北京土地总成交1209.9亿元,同比减少53.6%,出让土地平均溢价率仅16%,更出现了7宗流标土地。

《北京市2018年度建设用地供应计划》明确规定,2018年全市计划供应国有住宅用地总量1000公顷,其中商品住宅用地650公顷。目前,北京土拍共推出住宅用地54宗,供应商品住宅面积347公顷,供地计划仅完成一半。

北京土地市场的降温并不是个案,根据易居研究院的统计数据,2018年1-10月,全国40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%。而这是从2016年以来土地出让金收入同比增速首次由正转负。

中国房地产是政策市,过去的十多年里,经济下行压力大的时候,放宽房地产调控;经济增长回升或过热时,收紧调控。房地产成为支撑经济增长的重要动力,根据中泰证券的测算,过去10年间30%的中国经济增长是由房地产直接或间接贡献的。

伴随着楼市与土地市场的降温,房贷利率下调的消息近期不断传出,从房价高不可攀的北京、深圳、广州到之前楼市火热的杭州、武汉、成都等地,都出现了房贷利率下调的现象。据报道,截至10月份,首套房贷利率下调银行数量达到19家。而且,房企发债窗口也已经打开,截至11月底,多家房地产公司密集获准发行大额融资,合计数额已经超过1000亿元。

这是否意味着,在经济下行的压力之下,楼市调控政策再次转向了吗?

但新华社刊发的《决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃》鲜明地指出,房地产调控不会半途而废,将“经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控”视为杂音。该文指出,根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。不立不破,在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际,在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期,不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。

上海市人民政府参事、中国人民银行调查统计司原司长盛松成也认为,目前房地产调控政策已经使市场整体降温,房价上涨的势头得到遏制,继续坚持房地产调控需要付出一定代价,但调控不可半途而废,房价平稳或者小幅下降有利于经济长期稳定发展。

盛松成明确表示,过去十五年的房地产调控经验证明,中国房价上涨容易下跌难。虽然调控有代价,但仍要坚持房地产市场调控不动摇,谨防重蹈过去房地产市场调控成为“空调”的覆辙。

对此,机构也大多认为房地产调控的大方向不会改变,但边际改善还是可以期待的。如,招商证券认为,短期行政调控难以马上退出,长效机制难以快速推出。政策边际随宏观经济下行而持续改善,但难有针对行业的全局放松政策,将跟随经济变化和行业本身节奏微调,你进一步我退一步,呈“交谊舞步”式改善。

地产冬天

2018年的中国楼市可谓是冰火两重天,上半年依旧高速增长,下半年尤其是“7.31会议”之后从8月开始逐渐全国转冷,万科“活下去”的呐喊更是让整个行业焦虑加剧,加上资金收紧、销售乏力,去化锐减、客户观望,业绩增速下滑,回款趋难,现金不足……房企都大呼冬天与苦日子来临了。

从需求端来看,2018年1-10月,全国商品房成交面积13.3亿平米,同比增长2.2%,其中商品住宅成交面积11.5亿平米,同比增长2.8%,受下半年三四线城市成交走弱影响,2018年1-10月累计成交同比进一步放缓。

从单月数据来看,2018年7月之前商品房及住宅成交表现不错,并且7月单月商品房和住宅成交同比分别增长9.9%、11.0%,均创下年内新高。8月开始市场快速走弱,8-10月商品房成交同比增速分别为2.4%、-3.6%、-3.1%,其中商品住宅成交同比增速分别2.8%、-0.8%、-1.3%,9月、10月成交同比连续两个月为负,并且10月成交同比在全年最低基数上走弱,均显示出当前市场正处于快速下行态势。

华创证券认为,2018年下半年以来的房地产市场成交快速走弱,主要源于三大因素。

首先是“7.31会议”的影响。7月31日,中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨后,考虑到近年来市场需求结构逐步由以往周期中的刚需主导逐渐演变为改需、投资主导,这类需求对政策走向、市场波动更为敏感,推动此类需求快速退场。

其次是贸易战的影响。受经济走差及贸易战突发式影响,民营经济明显承压,资金链问题日渐突出,抵押房产被强制拍卖现象明显增多,从而进一步拉动改善及投资性需求快速下行。

再次是棚改资金收紧的影响。2018年以来,大部分省份棚改货币化比率并无明显下降,但考虑到棚改总量高位略降、政策性银行PSL贷款发放额度下降、棚改资金到位速度放缓等多重因素,棚改货币化对于销售的贡献度有所下行。

随着需求的降温,房价上涨的势头也基本得到了控制。

国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格指数9月份由涨转跌,10月稳定不变。二手住宅销售价格指数下降幅度增加,9月环比下降0.1%,10月份降幅上升到0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数的涨幅继续收窄,10月份分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格指数也呈现趋稳态势,10月份35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

房地产开发投资方面,2018年1-10月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资70370亿元,增长13.7%,增速回落0.3个百分点。从趋势来看,高投资发展阶段已经结束。

房企开发资金来源方面,2018年1-9月房地产开发资金来源规模为12.19万亿元,同比增长7.77%。2018年房企融资规模月均增速明显下降,月均增速为5%,分别比2016年和2017年下降9和4个百分点,资金进入房地产开发领域的速度已经明显放缓。

土地市场方面,土地竞拍热度下降,这体现在两个方面:一是住宅土地溢价率明显下降,2018年10月,一、二、三四线城市住宅土地溢价率分别为5.94%、6.37%和5.03%。二是住宅土地流拍现象明显增加。2018年1-10月一线城市流拍地块13幅,二线城市150幅、三四线城市427幅,2017年同期分别为3幅、46幅和261幅。

盛松成表示,坚持房地产调控需要付出一定的代价。

目前房地产业在中国经济增长中仍然起着重要作用。2017年房地产业行业增加值53850.7亿元,对GDP的贡献率为6.5%。由于核算方法及相关技术指标的影响导致贡献率被低估。如果按照市场租金法来重新评估自有住房服务价值,房地产业对GDP的贡献达到12%。

房地产投资也对经济增长发挥重要作用。2018年1-9月全国房地产市场投资8.86万亿元,房地产投资占固定资产投资的比例为18%,按照2017年资本形成对于GDP增长贡献率32.1%来估算,房地产投资对GDP增长的贡献率约为5.8%。

坚持当前的房地产市场调控不放松,巩固目前的调控成果,就意味着房地产业增加值对于GDP的贡献率将会受到影响,还意味着房地产投资对GDP的拉动也会减弱,甚至还会影响到地方财政的卖地收入。

调控有代价,那么在经济下行通道中,政策是否将发生变化呢?

历史今天

申万宏源认为,调控政策由严至松的触发条件,于地方政府而言是土地财政紧张和地方GDP增速较低,与中央政府而言是房价下行风险引起系统性金融风险以及全国经济增速大幅下行(或失业率攀升),因此,房价、土地出让收入和房地产开发投资是影响政策放松的关键变量。

其中,房价是金融系统安全的锚。中国住宅总价值约300万亿元,境内住户存款71万亿元,银行理财30万亿元,居民部门资产主要集中在房屋价值上。房价大幅下跌对居民财富与消费支出具有负面影响,容易造成消费贷、按揭贷款违约率上升、加大金融系统风险。

土地出让收入是地方财政收支的“小金库”。2017年,中国土地出让金总额为5.2万亿元,约占地方财政收入的53%。自1994年分税制改革以来,地方政府的财权与事权分化加剧,对土地收入的依赖度逐年提高。土地出让收入下滑将加重地方政府的债务风险与再投资能力,房地产开发投资能有效拉动上下游产业链,促进经济稳增长。

房地产行业涉及产业链极广,上至钢铁水泥建筑,下至家具家电家装。2017年,房地产开发投资额约11万亿元,施工面积78亿平米,房地产产业链规模较大,短期内难以被其他行业替代。2017年,房地产