关注资产质量,助力我国住房租赁资产证券化发展
2018年5月23日 16:00

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我国正以住房租赁市场为起点,逐步打开房地产证券化大门,伴随着不断完善的法律法规与融资制度等,将给予住房租赁市场更多的融资渠道及更好的发展助力。

【证券网】随着中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,我国正式进入住房租赁资产证券化时代。房地产企业的翘首以待,投资机构的跃跃欲试,不免为相关市场的发展增添了全新动力。然而,市场非系统性风险始终是躲不开的话题,参与者如何规避历史陷阱,市场发展要素又该如何界定?种种问题为我国住房租赁资产证券化发展模式蒙上了一层神秘之纱。

房地产证券化是诸多发达国家开展地产市场升级的重要手段,从欧美市场发展历史来看,房地产证券化不仅能推动房地产建设有序进行,同时也能转化潜在需求者,扩大市场空间。而在中国,房地产证券化的开展可谓是众望所归。在过去几年,中国房地产市场主要依靠权益类融资、商业银行贷款及债券融资等,此类发展模式大多局限于单一项目中,很难具有长期效益;同时,房地产市场部分领域投资门槛较高,一定程度制约了我国房地产的全面市场化进程。再加上目前日趋严格的房地产调控政策,商业银行贷款等多条传统路线正不断收紧,我国房地产市场不仅迎来增速放缓可能,甚至部分企业或将面临资金断链危机。

然而,房地产证券化的出现或将让诸多问题迎刃而解。目前,我国正以住房租赁市场为起点,逐步打开房地产证券化大门,伴随着不断完善的法律法规与融资制度等,将给予住房租赁市场更多的融资渠道及更好的发展助力。

为何相关政策会率先推进住房租赁资产证券化?通江投资集团董事长张保国认为,住房租赁是我国当下房地产市场发展的重点内容,其证券化产品相对于传统房地产证券化内容有着诸多发展优势:首先,租赁地产的产权关系十分清晰,相关证券化产品可制定标准化内容,以管控违规操作风险;其次,租金收益相对稳定,产品评级或优于它类同量级产品,利于提升市场流动性;此外,租赁房屋空置率相对较低,一定程度上能保障投资者收益预期,利于今后房地产证券化的全面开展。

种种因素的影响,不仅让住房租赁市场赢得先机,加上相关政策积极鼓励专业化、机构化的企业开展资产证券化,也让投资机构得以充分展现金融实力,积极推动多层次、多类型住房租赁资产证券化产品的设计与推广。

目前,我国针对住房租赁设计的CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、运营收益权ABS、物业费ABS、租金ABS等产品逐渐进入市场推行前夕,一些“类REITs”产品也在近两年率先开展试点,加速部分知名长租公寓的建设及资金周转。而投资机构的参与方式,主要采用与地产企业合作发行、承接证券化产品推广与募资,以及设立专项投资基金等模式,有效推动了地产企业薄弱环节的发展,成为了住房租赁市场与金融市场的链接枢纽。

然而,住房租赁资产证券化的发展,是否也相应增加了地产市场的潜在风险?张保国表示,理论上看,资产证券化的过程并没有改变资产风险,只是在组合方式及持有方式上做出了调整。但在真实市场中,我们还需考虑非系统性风险。金融市场并非充分有效市场,一旦涉及资产评级下降等情况,市场中或将出现不理性交易行为,超出信用风险量化预估,过分贬低产品价格。此外,住房租赁资产证券化涉及一定金融工程风险,若在交易中出现交易结构干扰,导致流动性降低及超出贬值预估等问题,亦将大大提升产品信用风险,降低预期收益。

从国外发展历史看,此类问题并非杞人忧天。美国2008年次贷危机以及欧洲2010年债务危机等,都一定程度上受到了个别激进房地产证券化产品影响,助推了风险管理失控及债务违约蔓延,并最终导致了全面危机的爆发。

这对于国内投资机构有怎样的警示?我们又该如何跨过此类发展陷阱?对此,张保国认为,牢牢把控地产资产质量或为当前住房租赁资产证券化的发展重点。基础资产的质量,直接影响到证券化产品的信用风险。高质量资产在证券化过程中,其价值或能得到充分认证,规避评级偏差及定价误区。此外,高质量资产拥有稳定收益体系,在面临未知市场波动时亦可波澜不惊,保障相关参与者利益。

以租金ABS产品为例,当出现参与者主动违约或市场调控,而造成租金收益缩减时,高质量资产能弱化信用风险对价格的影响,甚至可能具备一定“避险属性”,在市场高频波动背景下迎来更多投资者关注。与此同时,高质量资产在拥有租金收益的同时,内在价值的提升亦十分可观,相较同类证券化产品,更易将投资者目光锁定于长期综合发展,确保投资机构与地产企业规划目标得以充分实现。

“当然,发掘高质量资产同时也要避免市场泡沫,投资机构一味追高而忽略资产实际价值,对于后期证券化产品的发展也将形成一定的不利因素。”张保国补充道,他表示,坚实的基础方能造就拔地倚天的高楼,对资产质量的关注实则是对住房租赁资产证券化发展方向的把控,对市场价值度量体系及产品稳定性的坚守。长此以往,我国住房租赁市场或将迎来更多的参与者,投资机构亦能牢牢把控发展核心内容,真正实现证券化产品风险管控与规划协同,为今后向更为广阔的地产市场证券化发展打下坚实的基础。

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