冰冻地产
2017年4月21日 21:05

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史上最严调控政策笼罩下,房地产市场炙热的流动性或将被冰冻。

本刊特约作者  吴珂/文

没有买卖就没有伤害。

火热的房地产市场遭遇了史上最严的调控——从需求端的限购、限贷到供给端的限改、限售,全方位的调控政策笼罩下,房地产市场炙热的流动性或将被冰冻。

长江证券的监测数据显示,4月第二周,全国30城市商品房成交面积为304万平方米,周跌幅达到44%。分城市来看,一线、二线城市成交量环比增速分别为-62%、-45%,显著弱于2016年同期,三线城市周增速环比也下滑51个百分点至-20%。

同时,全国土地市场也收缩显著。4月第二周,100个大中城市土地供应占地面积为308万平方米,周环比下降77%,交易量较2016年同期同比下降50%。土地挂牌价格周均价为1436元/平方米,周环比下降33%,成交价格显著弱于近年同期。

长江证券表示,前期一系列地产调控政策效果显现,或将是本轮地产周期转弱的一个重要节点。

本轮地产调控自2016年至今,延续收紧与去库存并存的思路,在逐级而下的渐进式调控下,经历了“一线收紧,集中东部”-“深入二线,扩散中部”-“深调一二线,下沉三四线”的三轮。而地产销售受调控政策影响也呈现三个阶段。

3月的系列调控以北京“3·17新政”为代表,地产调控政策进一步强化,许多城市的调控力度堪称“史上最严”,也成为本轮地产周期转弱的核心驱动,销量的大幅转弱或将是重要信号。

此前,国家统计局公布的3月份房地产相关数据显示,当月全国商品房销售额、销售面积分别为1.2万亿元、1.5亿平方米,分别同比上涨24.4%和14.7%;新开工面积1.4亿平方米,同比上升13.1%;开发投资额9438亿元,同比上升9.4%。

国家统计局新闻发言人毛盛勇在新闻发布会上表示,从2016年9月30日以后,针对部分地区房价上涨的情况,地方政府相继出台了一些调控政策,2017年3月份,有些地方房价又出现了新一轮反弹,为了抑制房价的过快上涨和防范风险,又进一步增加了一些调控措施。因为新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的,对于整个经济,包括对房价,还有其他房地产方面指标的影响,有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。

自2016年9月30日全国掀起一轮楼市调控至今,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次,调控范围从需求端的限购、限贷到供给端的限售、土地新政,且到目前为止,政策并没有停步的迹象。

调控蔓延全国

2016年10月份以来,各地纷纷出台调控政策,用以遏制房地产行业过热发展。

2017年“两会”上,中央层面对于房地产行业的表述,一方面是侧重长效机制建立,促进行业平稳发展;另一方面是强调因城施策,并继续去库存。虽然没有直接提及“房价”,但是,“引导房地产投资行为、合理引导预期”的定调,事实上已从侧面反映了政府对于地产的态度。

北京拉开了新一轮地产调控的大幕。自3月17日开始,北京市连续出台多项房地产调控政策,针对购房门槛、购房成本、产品类型、限购范围等一系列内容进行了调控和升级,并且严堵了通过离婚、通过企业炒房等政策漏洞,使得北京市场整体迎来了全国最严苛的政策环境。

进入4月份以来,调控之势迅速蔓延,各城市密集出台收紧的政策措施,包括原有调控政策力度加码、更多三四线城市和县级市加入调控行列,对于二手房市场特别是中介机构进行严厉的管控,在部分热点城市还推出了限改和限售的政策手段。

4月10日深夜,东莞限购再度升级,规定非当地户籍购房者购买首套房需提供两年内在当地逐月连缴1年的社保或个税证明,同时规定,东莞市内购房的(含新房和二手房),须取得不动产权证满两年后方可上市交易。此次政策出台,是东莞继3月21日的“限价令”后再次升级的楼市调控政策。

同一日,河北承德市宣布将实行住房限购和差别化住房信贷政策,非本市户籍的居民仅限购1套商品住房,且新购买的商品住房须取得不动产证满两年后方可转让。贷款方面,承德市户籍、非户籍居民家庭首套房首付款比例分别不低于30%、50%,二套房首付款比例分别不低于40%、50%,停止第3套及以上住房的个人贷款。

4月12日,佛山市住房公积金管理中心宣布,提高购买第二套住房公积金贷款利率,为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

4月14日,海南出台限购商品住宅政策。非本省户籍居民限购1套商品住宅,本省户籍居民家庭限购两套。居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅,须取得不动产权证满两年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。

4月15日,河北雄安新区临时党委、筹委会发布文件,坚决严厉打击土地、房地产领域的违法犯罪行为,对炒房炒地、圈地囤地等行为,持续保持严管、严打高压态势;对违法违规的,发现一起、查处一起,绝不姑息手软。对一切妨碍新区规划建设大局的行为,都将依法予以坚决纠正。

同一日,秦皇岛市政府出台关于加强房地产市场调控的意见,成为河北第七座住房限购城市。

据不完全统计,自3月17日以来,河北省已有石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、秦皇岛、唐山共七个区域发布楼市限购政策。

4月17日,兰州市公布了加强房地产市场调控的具体措施,对主城区实施区域限购,兰州市户籍家庭已有两套及两套以上住房的,不得在限购区域内再次购买住房;非兰州市户籍家庭有一套及一套以上住房的,不能在限购区域内再购房。同时,兰州市还明确在限购区域内执行差别化信贷政策。

自2016年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次,在出台限购、限贷常规调整政策的同时,部分城市更是祭出了大杀招——限售。

3月25日,厦门市对商品住宅出台了限售政策,标志着供给端楼市调控的展开。

厦门市住建部门发布楼市新规,要求新购住房需取得产权证后满两年方可上市交易,这也是全国首个推出类似政策的城市。

此后,“限售令”陆续在国内10多个城市推开,按出台政策的时间顺序看,有厦门市、杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省。其中,隶属保定高碑店市的白沟镇,限售时间最长,为5年。

调控之需求端

对于需求端的调控,限购与限贷是最常用的政策手段。

限购开始于2010年4月的北京,随后向全国推广。2014年,房地产销售情况不佳,在去库存浪潮下,全国除京沪深等一线城市外,限购都开始松绑甚至取消。到2016年,随着市场回暖,首先从一线城市开始,限购又进入了加码的周期。2016年下半年,二线城市的限购措施也重新陆续推出。进入2017年,由于市场仍然过热,限购再一次加码。

限贷也就是差别化住房信贷政策,其历史要远远长于限购政策。不过,2016年前限贷政策基本是全国范围的。2016年后,限贷政策越来越成为一种区域性的政策。

中信证券表示,限购限贷政策既可以说是市场变化的原因,也可以说是市场变化的结果。当房价上涨压力较大,限购限贷就会进入加码的周期;当市场走势基本平稳,限购限贷政策也可能保持平稳;当市场库存压力较大,限购限贷就可能进入逐渐松绑的周期。

2017年和此前的差别则是,区域之间的差异度越来越大。部分区域的去库存政策仍然一直持续,另一些热点城市则进入了收紧的周期,北京、上海、广州和深圳四个一线城市的限购政策基本一致,且均达到了历史上最为严格的情况。

进入3月后,政策调控从力度上进一步加码升级,从范围上进一步蔓延扩散。限购方面,已经限购的城市细化区域执行标准、继续提高购房资格的门槛,此前未限购的房价热度较高的城市也开始限购。限贷方面,二套房认定标准几乎一律收紧至“认房又认贷”。且与2011年相比,地方政府以及商业银行等对于限购限贷调控政策的执行和落实,态度更为坚决。

而且,本轮政策调控比2011年多了一个新维度,就是对于二手房市场的管控。

与政府对新房市场拥有从供给主体到需求主体的全方位调控能力不同,在二手房市场,供需主体大多数情况下都是个人,而且交易大部分还是需要通过中介机构进行撮合。因此,对于二手房市场的调控,目前来看重点就是对于中介机构的管控。

按照对房地产市场的影响程度,限购政策方面影响较大的包括分区限购与商住增量限售、存量限购。

所谓分区限购政策,就是不是只要求某城市的户籍,而是要求城市中某个区的户籍或社保、纳税证明才有资格买房。中信证券认为,如果市场在短期仍有过热之虞,分区限购的确是精准打击的有效工具。如,北京通州和成都就是典型的例子。

此外,北京市还对商住房进行了增量限售(也就是不允许出售给个人),存量限购(即个人购买存量商住房需要满足在北京无房、五年社保、纳税证明等条件)。而且,政策还要求银行暂停对个人购买商住产品的个人购房贷款发放。

中信证券认为,这一政策虽对商住产品影响很大,但对市场整体的影响是比较小的。政策之所以选择在商住发力,一方面是为了维护规划的严肃性;另一方面则是选择一个细分领域继续传达严厉调控的预期。

限贷政策中,对房地产市场影响较大的手段包括改变首套房认定标准与延长贷款发放时间,取消利率折扣优惠。

所谓改变首套房认定标准,一般是说开始执行认房又认贷的办法,对已有贷款记录的居民改善性购房执行二套房的首付标准。更常见的则是,单独设立无房有贷记录居民的首付比例标准。

由于2017年前3个月按揭贷款发放规模巨大,未来按揭放款周期拉长,利率折扣优惠逐渐被取消是大概率事件。而未来房地产市场的走势,就要取决于利率上行的幅度。

央行数据显示,2016年全年,全国人民币贷款增加12.65万亿元,其中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元,占比达到45%。在“两会”期间,央行营业管理部主任周学东曾表示,个人房贷在新增贷款的占比预计2017年会下降到30%以内。

农业银行副行长郭宁宁日前也表示,2017年将对个人住房贷款的投放进行总量调控,预计新增个人住房贷款不会超过2016年。

房贷额度的调控带来两个后果:房贷利率上升与放款周期变长。

目前,出台调控政策的大部分城市房贷利率已从9折变为9.5折,购房成本提升。目前,央行的5年以上贷款基准利率为4.9%,以按贷款100万元、20年期等额本息还款法为例,若是利率打9折,即年利率4.41%,月供款为6278元,累计支付利息总额50.67万元;如果利率折扣9.5折,即年利率4.655%,月供款6410元,累计支付利息总额53.85万元。

按照海通证券的观察,3月份全国35个城市首套房贷款平均利率已升至4.49%。

同时,房贷放款周期被拉长,部分城市走完流程最少要3个月,以前则仅需一个多月。

调控之供给端

广发证券表示,如果说,新房市场的限购限贷政策着力点是需求端,那么,对二手房中介机构的管控着力点可以算是“半个”供给端,而事实上,本轮政策调控针对供给端也有非常严厉的手段,主要是两个方面:第一个是改进土地供应管理与严格规范房屋土地规划用途;第二个是住房“限售”,该政策在过往调控周期中几乎没有出现过,可以说是本轮调控首创。

4月6日,住建部和国土资源部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求加强和改进住房及用地供应管理和调控,改善住房供求关系,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

随后在4月7日,北京市发布了《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

新计划下,北京住宅供地较之前版本上调至1200公顷,与2016年计划持平,其中保障性安居工程用地供应较原计划增加200公顷,商品住宅用地较原计划增长1.5倍,由 260公顷增加至 650公顷。

根据百城价格指数,北京新建住宅在过去5年价格上涨77%,在全国排名前列。尤其从2016年四季度以来,主流城市持续出台限购限贷政策,而北京市场逆势保持高热度,二手房市场量价齐升,至2017年3月份,北京二手房成交均价超过67000元/平米,2017年以来二手房价格涨幅超过北京和上海。

中信建投认为,近年来北京市场住宅价格保持高速增长除了经济保持稳步增长、人口的持续导入,更为重要的原因在于商品房新增供给的持续收缩。过去5年,北京市住宅用地实际供应面积5492公顷,且从2010年以来持续下降,供应计划完成率仅为74%。其中,2016年实际土地供应面积仅为470公顷,计划完成率不到30%。

住宅用地供给持续收缩带来了一二级两大市场的供不应求。土地市场方面,2016年,北京土地成交金额虽然同比下降60%,但是地王数量达到9个,平均溢价率31%,在全国排名第16 名;住宅市场方面,2016年,北京新房住宅成交11.5万套,同比增长25%,新房均价同比增长32%,创下历史新高。

而且,新房市场的供不应求还带来成交结构的变化,使得更多需求向商办类产品以及二手房转移。据中信建投统计,2016年、2017年,北京商住类产品成交占比超过65%,达到历史新高。2017年前3个月,二手房成交占比超过70%,远超过2016年同期水平,这些都是新增供应压缩带来的结果。

而增加供地正是稳定房地产市场的治本之策。增加住宅用地供应,有助于平抑一二线城市当前过快增长的房价,对促进市场长期健康稳定发展至关重要。

方正证券表示,虽然此前在多省份的供给侧改革文件中,已经出台过高库存地级市减少甚至停止供地的政策。但是此次两部委首次统一出台土地供应挂钩去化周期的政策,是在供给端建立长效机制的重要举措,也是房地产调控长效机制的破冰之举。

土地供应挂钩商品房消化周期,分级指导,能够确保库存基本稳定,需求端反向压制供给端,划定土地供应的规模。未来几年,这些政策将对改善土地市场供给弹性不足起到关键作用,更有利于供地节奏符合市场需求。

北京房地产政策是全国房地产政策的先导,北京去化周期并不是最低的,北京率先表态,预计各地也将迅速跟进,因地制宜出台土地供应计划。土地供应与去化周期挂钩的长效机制有望快速铺开:一线、热点二线、强三线有望增加土地供应计划,稳定市场预期;而高库存的三四线城市,房企拿地意愿不足,政府主动收缩供地计划,给去库存上了“双重险”。

华泰证券也认为,从历次房地产调控来看,各级政府控制房价过快上涨的政策主要侧重于对需求的抑制。通过“限购限贷”等需求侧政策,短期内能对房地产市场产生显著的“量缩价平”的影响,但长期来看,被压抑的需求依然存在,随着政策的放开,将会集中释放,继续推高房价。

本次土地供给政策对症下药,从根本上解决了供需问题,是房价过热的真正的解决之法。增加土地供给能够在一定程度上为需求端政策松绑,预计中长期来看,限购限贷政策会放开。

除了建立土地供给长效机制之外,本轮调控的“限改”和“限售”对于供给端的限制更为直接,也更为严厉。

限改比较常见的是商业办公用地改作居住用地使用,并最终以公寓的形式推出进入市场,即“商改住”。

在住房供给稀缺、或商办物业过剩的城市,“商改住”非常流行,甚至成为商办物业去库存的一种手段。

在本轮政策调控中,上海和北京均针对“商改住”出台了限制措施。上海是自2017年1月6日起暂停“商改住”类项目的网签,上海各个区内基本均已经严格执行;北京的政策则更为严厉,不仅严查“商改住”,并且限制新建以及在建商办类项目的出售对象不得为个人,这既是“限改”、也是“限售”。

广东省虽然在前期出台的住房租赁相关文件中提到了“允许将在建、建成和库存的商业用房按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地”,但是,目前尚未看到具体操作标准和实际案例,同时,根据文件精神,即使改为住宅,大概率也只会允许出租而不会允许出售。

限售的核心内容是居民家庭新购买的住房在取得不动产证满规定年限之后方可转让,限售可以极大遏制房地产炒作,被视为“斩断楼市流动性”的狠招。

目前,青岛、广州、福州、杭州、厦门、北京等城市都出台了限售的规定,各地政策细节略有区别。广发证券认为,限购限贷的严格落实已挤出了大部分投资性需求,因此,限售对于市场的影响主要体现为二手房供给的收缩。

业内人士表示,限购限贷政策执行期相对较短,一般为1-2年,而限售则通常要2-3年左右。

相关数据显示,各大城市销售面积波峰自2015年7月开始出现,主要集中在2015年9月-2016年3月,这个阶段的成交量高峰基本已经过去;销售面积波谷自2016年6月开始出现,主要将集中在2016年10月-2017年10月,未来一年内大多数城市将迎来市场成交量波谷。现在各城市推出限售政策的时间恰与下行周期时间相匹配。

各热点城市政府在推出限购限贷令之后,又加上限售,其意图十分明显,就是想在降杠杆的同时,防止投机者大量抛售房源,给金融带来系统性风险。

地产还会好吗?

虽然房地产调控政策的严厉程度超过了2010-2011年周期,但高华证券认为,到目前为止,调控政策对房价的影响有限。

其原因在于:购房者在看到此前几轮调控周期过后房价持续上涨的走势之后信心愈发增强;供应减少;其他替代性投资渠道依然有限。高华证券认为,上述问题都没有快速解决的方案,预计调控将继续加码。

天风证券首席经济学家刘煜辉表示,对于本轮房地产调控不能简单地回看历史,没有什么可比性,它的重要前提已经发生了变化。前面几次房地产调控,都在人民币升值周期中,汇率没有问题,而这次的房地产调控事关整个国家的经济和金融安全,所以调控态度尤其坚决,各种政策齐下,把市场的流动性彻底打掉,冷却了下来。

刘煜辉表示,2017年可能真正能够成为中国这一轮房地产的繁荣周期的一个顶点,一个拐点。

随着限购限贷等各种政策的发力,房地产市场的流动性缺失了,现在的价格,基本是靠只涨不跌的信仰在维持。但随着时间推移,特别是金融信用部门,一定会重估处在流动性耗散的资产价格。可能一年或一年半,越来越多的人会撤离,最终会影响到楼市价格。

按照刘煜辉的预计,如果快的话,到2017年二季度,房地产的开工面积可能就会跌到负值的区间。到三季度,有可能会跌到接近20%,整个房地产部门应该迅速在冷却。

刘煜辉还认为,控制流动性只是房地产市场调控的一个方面,更多的是要改变房子的属性——中央经济工作会议所明确的房地产发展方向,“房子是用来住的,不是用来炒的。”就是要改变过去房子资产本身的属性,要把它的金融属性降下来,未来可能很大程度上要借助公共政策的选择,如房地产税等。

即,当前房价进入了“闷骚”的状态。刘煜辉形容,就是这个市场没有流动性了,它的浇头迅速清淡下来,这种流动性的耗损或者流动性的丧失,随着时间的推移,一定会传染到资产的重估,资产未来的重估一定会考虑流动性的丧失和流动性耗损的状态。

在“闷骚”的状态下,由于经过2015年到2016年的火爆,房子大部分已经转给了居民部门,而居民部门是所有部门中间预算最应约束的一个部门,可能面临的就是一个长时间的比较痛苦的资产缩水的过程。

中泰证券首席经济学家李迅雷则表示,近期一些经济数据靓丽,但大部分数据都可归结为2012年中期以来经济持续刺激带来的滞后反应,库存周期上行难改经济下行趋势。而房价居高不下也是一种时滞,调控政策的钝化不等于政策的时滞效应不会发生,加上人口老龄化和人口流动负增长等,负面力量正不断强化。

自2016年下半年开始,国家对房地产的调控力度应该是这么多年来最严厉的——“房子是用来住的,不是用来炒的”,限购、限贷、限价等措施在越来越多的城市推出。若2017年及今后几年房价继续上涨,则房地产政策还将继续收紧,这样对峙下去,意味着房价泡沫会越吹越大,一旦破裂,对经济的杀伤力肯定更大,就好比过去只需在三米跳台跳水,今后将不得不在十米跳台上往下跳了。

李迅雷表示,房价泡沫破裂几乎在任何一个国家都难以避免,尽管决策者都不希望这一情况发生。但由于人们的认知能力所限,政策调控上容易出现矫枉过正问题。

例如,早在2003年,有关部委就联合发文(《关于制止钢铁电解铝水泥行业盲目投资若干意见的通知》-102号文)提出,“目前,钢铁、电解铝和水泥三个行业的在建项目生产能力大大超过了预期需求,必将导致生产能力过剩、市场无序竞争、浪费资源和污染环境,甚至造成金融风险和经济社会其他方面的隐患。”

事实上,2003年中国钢铁产能尚不到3亿吨,2003-2007年,中国正处在重工业化的高速发展期,限产并不合时宜。如今,仅河北省的钢铁产能就超过了3亿吨,全国则超过了12亿吨。可见,对预期需求的判断往往很难准确,实际需求大大超过预期;此外,最应限制钢铁企业发展的缺水省份河北,产能扩张的规模却是最大的,由此也带来了京津冀地区的严重污染。

但是,调控政策的钝化不等于政策的时滞效应不会发生。最可怕的是,那么多调控政策不断累积,最终可能出现“最后一根稻草压死骆驼”的现象。

由于房价上涨从本质而言就是人口现象,根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据,2017年一季度在外务工的人数为27.9万人,同比减少2.1%。这应该是中国自上世纪80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长,而中国流动人口的减少则发生在2015年。此外,作为购房主力的25-45岁群体人数的减少,也出现在2015年。

李迅雷还同时发现,过去作为人口净流出省份的安徽,2016年常住人口竟然增加了60多万,这意味着其他发达省份或大城市的人口流入量在放缓甚至减少。那么,推动房价上涨的动力来自哪里呢?除了货币扩张因素之外,其他如改善性需求等解释力度不大。

人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用,李迅雷认为同样是一个时滞现象。资本品价格的上涨或下跌,都会形成一种趋势,趋势一旦形成,其惯性作用要大大超过消费品,这是因为投资者的趋利性和非理性程度超过了消费者。

在房价上涨的时候是如此,一旦下跌也会如此。认为房价只会涨、不会跌,或者要跌也只是小幅度调整的观点之所以被广泛接受,是因为当前房价正处在持续上涨的惯性之中,因而忽视了负面的力量正在不断强化。

李迅雷以美国房地产为例,美国1993-2006年这轮房地产牛市中,房价年均涨幅大约为6%,在2006-2008年次贷危机中,全国房价的累计跌幅平均为20%左右,个别城市甚至接近50%。

中国自2000-2010年这十年间房价涨幅最快,年均涨幅超过15%,2011年之后,房价从普涨过渡到结构性上涨,6年累计涨幅为40%(中国指数研究院公布的百城房价加权指数),尽管后期涨幅趋缓但累计涨幅远超美国上一轮房地产牛市,如北上深三地房价的累计涨幅估计在15倍以上。

此外,这些年来居民房贷余额的增速在不断加快,2016年,新增居民房贷达到4.96万亿元,城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收入总额的23%,工、农、中、建四大行60%以上的贷款是居民房贷。居民购房加杠杆如此之迅猛,是否有点美国当年次贷膨胀的味道呢?

李迅雷表示,居民部门大比例举债购房的时候,其消费能力和需求就会减弱,故CPI已经连续两个月在1%以下,这就是所谓的按下葫芦浮起瓢。所以,切勿低估时滞效应,社会经济是一个大系统,投资与消费往往此消彼长。当你注意到有几种资产价格泡沫泛起时,实际上泡沫早已扩散了,能够实行管制的,只是大系统中的很小一部分。

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